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盈余下滑,欠债缠身,领地集团“背水一战”赴港IPO
      发布时间:2020-05-22 19:04      作者:admin      点击:

房住不炒的政策基调下,房企纷纷缩短阵线维持生存,但欠债飙升和现金流赓续凶化的领地集团却毫无退意,一面添速膨胀,一面拟港股IPO补血。

据《每日财报》晓畅,领地集团成立于1999年,是一家位于四川省的综相符性房地产开发商,2019年物业出售实现收入74.52亿元,占总营收比达98.5%。现在领地集团已于4月9日向港交所递交招股表明书。

今年,前有鹏润、金辉、上坤列队IPO,后有领地集团向港股发首冲刺。但营业偏安巴蜀,有休债务高企,盈余能力赓续下滑,选择此时IPO,背水一战的领地集团能否写意达成现在的?

“千亿现在的”推迟,盈余能力赓续下滑

1999年,正值新世纪前夜,刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇议决成立领地集团最先在四川省从事物业开发营业,随后乘坐中国房地产市场的快车沿路向前,公司的周围也一向扩大。

2006年,领地集团将总部从四川省笑山市迁至成都市,并于以前最先在全国扩展营业。

据《每日财报》晓畅,领地集团曾设定2018年实现300亿元、2019年千亿元的出售现在的。但2019年领地集团出售额仅为247亿元,与其之前所定“千亿现在的”相距甚远。

2019年4月,在20周年品牌发布会上,领地又将“千亿现在的”锁定在2020-2021年兑现。

财报表现,2017年-2019年,领地集团营收别离为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元,净利润别离为人民币6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元,其中2018年业绩展现清晰的下滑。

2017年-2019年领地集团的毛利率别离为20.1%、35.7%、27.8%,净利率别离为12.2%、11.5%、8.9%,毛利率宽幅震撼,但公司净利率却赓续下滑,而且赓续矮于走业平均程度。

数据表现,2019年房企平均净利润率为16.39%,较2018年的16.73%下滑0.44个百分点。对此,领地集团注释称,重要因为相关期间已交付总修建面积震撼,导致物业出售收入担心详所致,以及大片面物业尚未完善以及未向客户交付,造成利润净额展现震撼。

2019年毛利率下滑的因为是占以前确认修建面积最大片面的西昌领地兰台府土地收购成本偏高,为了添快周转,领地集团设定的售价较矮,导致毛利率仅有17.9%。

但据《每日财报》发现,其另一个项现在成都锦巷兰台2019年毛利率也由前一年的43.4%下滑到26.1%。所以不论怎么注释,领地集团的盈余能力下滑都是一个不争的原形。

营业偏安巴蜀,出售添长难上难

经《每日财报》分析,领地集团的盈余能力下滑,与其项现在分布也存在必定相关。现在领地集团项现在重要荟萃在西南巴蜀之地,其位于成渝经济带及四川省的项现在数为58个,占总项现在数的64%,京津冀、华中、粤港澳等中央区域项现在数均在个位数,别离为4个、9个及8个。

从土储分布来望,成渝经济带及四川省开发中修建面积549.6万平方米,日后开发的规划修建面积为382.67万平方米,两项相符计占总土储的比例逾70%。领地集团的前景高度倚赖四川省房地产市场的外现,相比营业分布更普及的竞争对手而言,公司也面临更高的地域荟萃风险。

在领地集团的招股书中,与营业相关的风险因素的内容长达40页,包括从厉的调控政策、金融政策、法律收敛以及市场竞争强烈等。

除了荟萃于四川地区,领地集团的营业周围还有一个特点,就是重要分布在三四线城市,这和公司的战略选择有直接相关。领地主打三四线甚至四五线幼镇,近几年组织的城市包括河北的承德、张家口,荣誉资质河南的商丘、驻马店,湖北的荆州,以及大湾区的惠州、佛山、汕尾等。

然而,幼城镇土地溢价矮、开发周期长、经济基础较弱,存在往化风险。这也导致领地集团出售额添长乏力。因为投资属性偏弱,添之许众地方的住宅往化周期较长,所以也为出售额的添长带来难题。

近两年房地产面临政策调控,在房住不炒的政策背景下,三四线城市面临往库存,出售压力较大,从往年岁暮最先爆发的新冠疫情让整个宏不悦目经济受到重大的冲击,房地产走业也难以幸免,而且从现在市场逆馈的情况来望,三四线城市受疫情影响较为重要,资金压力较大,对于领地集团也是一个不幼的考验。

有休债务高企,现金流凶化

近年来,在房地产政策调控和宏不悦目经济往杠杆叠添的压力之下,领地集团的财务压力飙升,回款难得和欠债高企并存。

财报表现, 2017年-2019年,领地集团有休欠债别离为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元,一方面是有休欠债周围的扩大,另一方面,公司的融资利率也一向上升,公司借款的平均实际利率别离为6.4%、8.8%及9.9%,融资成本的上升也拖累了公司的业绩。

按照招股书表现,2019年领地集团银走及其他借款利休高达14.45亿元,远高于净利润,其中资本化的片面达到12.9亿元。截至2019岁暮,答于一年内清偿的欠债周围为57.63亿元,而岁暮公司账面现金只有13.82亿元,远远不及欠债短期欠债,存在较大的偿债压力。

2017-2019年公司净资产欠债比率由60%添至140%,公司债务压力重大,屋漏偏逢连夜雨,公司经营运动现金流近三年来一向为负,2017年-2019年,其经营运动产生的现金流别离为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

物业开发属资本浓密型走业,土地收购及施工等阶段均须投入大量资本,经营运动不及挑供资金声援的时候,公司只能靠对外融资,通知期内融资运动产生的现金流赓续居于高位,别离为28.63亿元、55.93亿元、44.02亿元,这就注释了上文中公司的欠债一向攀升的因为,一切外界远大认为募资补血才是领地集团赴港IPO的实在因为。

值得留神的是,日好凸显的财务压力并异国让领地集团放慢膨胀的步伐,2019岁暮,领地集团与京东签署战略组相符,把线下的营业进一步拓展到线上,今年3月,领地集团与大发地产在房地产开发等周围竖立战略组相符相关。

另一方面,领地众个项现在也拉来一些组相符者,往年领地笑山的项现在引入了金科和碧桂园,河南商丘两地块与雅居笑地产说相符开发。疫情的影响下,今年集体的经济环境肯定是不笑不悦目的,一些大型房企纷纷缩短阵线来维持生存。

前不久恒大在举走2019年业绩发布会时,许家印就挑出要降矮土地贮备和欠债程度,保证公司能够赓续发展,而领地集团的实力和恒大相比要失神的众,倘若不敷时调控,即使上市成功,异日的经营也很能够遇到新的题目。

 
 

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