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绿地控股:债务沉疴难明
      发布时间:2020-05-23 02:21      作者:admin      点击:

绿地控股委托贷款利率回报优厚,但逾期周围大幅增补。与此同时开发产品积重难返、利润倚赖投资利润的题目也未得到清晰改善。

本刊记者 杨现华/文

吐露年报前,绿地控股(600606.SH)计划发走180亿元公司债事宜获得获上交所受理,公司评级也终于始末此次发走获得了AAA级的最高认可。只是在发布年报后,面对成倍激添的委托贷款逾期题目,AAA级的结论是否下早了呢?

在此次发走债券之前,绿地控股是出售周围前10的龙头房企中评级唯一非AAA级的企业,公司“AA ”的评级已经一连众年。

实际上,出售破千亿的房企绝大无数都在国内获得了AAA评级,绿地控股是之前仅有的评级未达到最高级的龙头房企,异国之一。

2月终,绿地控股终于重新获得了最高级别的名誉等级,这对调整公司发债成本大有裨好。但两个月后绿地控股发布2019年年报,其中翻了数倍的逾期委托贷款让公司刚刚升迁的评级又蒙上了一层阴影。

不光这样,绿地控股的有息负债已经逼近3000亿元,且近40%都是短期债务。固然公司出售回款尚能保持安详,但积压的开发产品已经突破1500亿元,在上市房企中绝无仅有。

大而不强好像成了市场对绿地控股的一向印象。论营收周围,绿地控股在房企中遥遥领先,但谈及盈余则大为失神。现在绿地控股在资本市场已经跌入谷底,在渐渐积压的存货眼前,融资对绿地控股显得尤为重要。

委托贷款逾期激添

上交所发布的新闻表现,绿地控股本次公司债拟发走金额180亿元,用于清偿到期的公司债券及其利息。

重要的是,经中真挚证券评估有限公司评定,绿地控股的主体名誉等级为AAA,本次债券的名誉等级为AAA。绿地控股此前众年来难以跻身“三好弟子”走列,与其自己名誉痛痒相关。

最先从历史上看,根据绿地控股债券评级书,截至2016年1月4日,公司未结清贷款28笔,保函10笔,此时公司并未相关注类、不良类贷款。而截至2017年6月1日,已结清信贷记录中有5笔不良和关注类记录。

绿地控股已经众年异国公开发走公司债了。信贷曾经展现不良记录,这对其公司债发走来说是一个“历史瑕玷”。庆幸的是,绿地控股是在2019年年报之前获得了机构的AAA评级。面对年报发布后公司经营中的委托贷款逾期,其3A评级是否下得过早了?

绿地控股日前发布的年报表现,2019年,公司实现营收4280.83亿元,同比添长了22.75%;实现归属母公司股东的净利润147.43亿元,同比添长了29.61%。公司给出了每10股派发现金盈余4元(含税)的分红方案,现金分红比例达到33.01%,不息保持了借壳上市以来分红率超过30%的特出纪录。

在推进房地产等主业的同时,绿地控股也始末委托贷款赚取息差。公司是从2017年吐露委托贷款总体情况。2017-2019年,绿地控股银走委托贷款的发生额为41亿元、54.59亿元和38.4亿元,未到期余额别离为29.6亿元、64.6亿元和23.95亿元。

2019年,上市公司的委托贷款周围看似缩短了,但逾期周围却激添数倍。2017-2019年的岁暮,绿地控股委托贷款的逾期未收回金额别离为5.7亿元、2.85亿元和20.56亿元。2019年,公司委托贷款逾期周围直线拉升了6.21倍,即使与2017年相比也大幅添长了2.61倍。

在2015年和2016年,绿地控股也有大笔的委托贷款周围。

2015年年报表现,公司委托贷款的存续周围相符计约为73.27亿元,2016年也有约37.42亿元,其中2015年仅有一笔3370万元的委托贷款逾期,2016年有一笔7亿元的委托贷款逾期,这笔7亿元的逾期款在2018年获得4.25亿元回收款后便没了下文。

绿地控股之以是情愿将片面资金用于委托贷款,是由于能够获得高额的利息收入。公司的委托贷款利率基本都在两位数以上,鲜有矮于10%利率的委托贷款。

仅以2019年为例。年报表现,在绿地控股列出的22笔委托贷款中仅有一笔委托贷款利率矮于10%,其余委托贷款的利率众在15%上下。而近几年绿地控股对外融资的平均成本都在6%以下,公司拿自有资金放贷隐微能够获得利息差。

高利润意味着高风险。在绿地控股委托贷款中,2015年最高的一笔委托贷款利率是25%,而这也是公司唯一逾期的委托贷款,2016年新增补的7亿元委托贷款逾期同样是利率最高,达到16%。

同样的故事现在又在上演,只不过主角变成了绿地控股委托贷款的老客户-上海上盛房地产开发有限公司(下称“上海上盛”)。

绿地控股与上海上盛的委托贷款相关要追溯到2015年,这一年也是绿地控股完成借壳上市的第一年,至于两家公司在此之前是否有此资金相关,市场就不得而知了。

2015年,上海上盛获得了绿地控股10亿元的委托贷款,期限一年、利率14%,这笔周围并列以前第一的委托贷款获得了1.54亿元的最高回报。

2016年,绿地控股不息向上海上盛发放委托贷款,此次是6个月、9亿元,利率16%。稀奇的是,与其他委托贷款获得响答的投资回报相比,绿地控股并未在年报中公告这笔委托贷款收到了众少盈余。

2017年的情况与之相通,绿地控股同样异国泄露上海上盛获得委托贷款的利润情况。不过此时,上海上盛获得的9亿元委托贷款利率已经飙升至最高的36%。遵命官方规定,利率超过36%是作恶放贷的认定标准。

上海上盛不吝最高成本也要借款,公司经营可想而知,危机终于在2019年最先爆发。

年报表现,2019年,绿地控股向上海上盛发放了两笔委托贷款,7.69亿的一笔利率为5%,6.5亿元的一笔贷款利率是最高的36%,委托贷款终止日期为2019年1月中旬,期限都在半年旁边,36%的贷款利率也是绿地控股委托贷款中最高的一笔。

这两笔本答在2019年岁首就到期的委托贷款现在统统逾期了,6.5亿元委托贷款设有股权质押、相关方连带义务担保、实际限制人连带义务担保;7.69亿元委托贷款设有土地及在建工程抵押、股权质押、相关方连带义务担保、实际限制人连带义务担保。

工商新闻表现,上海上盛现在已经是官司缠身,公司在2020年2月已经被列入被实走名单中,实走标的达到3.26亿元。在诸众官司中,上海廪溢投资相符伙企业(有限相符伙)行为原告已经首诉上海上盛,这家有限相符伙公司就是由绿地控股绝对控股。

2020年岁首,上海上盛实际限制人徐国良举报上海银走(601229.SH)和姚振华的宝能集团,称他们侵袭了公司资产;上海银走回答称,徐国良旗下的众家公司厉重拖负债务而被上诉至法院,其已经身陷债务危机。

从绿地控股的年报来看,上海上盛的借款已经厉重逾期,徐国优越像已经身陷债务危机中。那么,麻烦缠身的上海上盛还能清偿绿地控股这超过14亿元的逾期贷款吗?

对此,绿地控股相关负责人对《证券市场周刊》记者外示,公司房地产委托贷款固然存在逾期情况,但并未发生过实际亏损;公司挑供给上盛房地产开发有限公司的委托贷款同样设有有余的抵押和担保,风险可控。

除了委托贷款外,绿地控股还有自己的金融业务。公司竖立了以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消耗”等众元产业并举发展的企业格局。其中,金融业务渐渐形成清偿权业务、股权业务、资产管理和资本运作齐头并进的格局。

公司发放贷款及垫款业务中,逾期的周围也表现翻倍添长的势头。2019年,公司逾期贷款周围为3.99亿元,较上一年的1.76亿元添长了1.27倍。

实际上,2015-2019年岁暮,绿地控股的逾期贷款别离为9465万元、2.07亿元、1.94亿元、1.76亿元和3.99亿元。2019年的逾期周围也是上市以来的新高,而且2019年逾期3年以上的周围为1.27亿元,不息3年超过亿元。

对于归属净利润早已过百亿元的绿地控股来说,几个亿的亏损也许影响并不算大,但周围以10亿元为单位的委托贷款倘若亏损的话,对公司的盈余将带来怎样的拖累呢?36%的利率回报固然优厚,可一旦本金亏损,利息不过杯水车薪。

必要表明的是,众年前绿地控股本也是AAA评级,2016年下调至AA ,其缘故于营收展现降低、往库存压力较大、债务义务赓续添重、利润总额对投资利润和公允价值转折利润倚赖大、经营性净现金流赓续流出等因素。

现在,绿地控股换了一家评级公司重新拿到了AAA的“三好生”评级;评级展看为安详,重要肯定了公司品牌上风特出、房地产市场地位领先、修建施工板块周围上风渐渐凸显及融资渠道通顺等正面因素对公司业务发展及名誉程度具有的优越赞成作用。

能够获得评级升迁,倚赖的是绿地控股的周围上风等因为。对于详细盈余、负债等题目,好像并非评级升迁的因素。实际上,除了营收和现金流有所改善外,绿地控股的库存、债务和利润倚赖等其他题目好像并未得到缓解,片面题目逆而赓续添重。仅仅是短期债务,绿地控股已经突破了千亿元。

最先便是债务题目。在2019年的业绩表明会上,绿地控股外示,公司按季度做压力测试,对于起伏性具有必定的信念。但面对约3000亿元的有息负债,在突如其来的疫情眼前,公司是否做足了准备?

短债破千亿

随着公司拿地力度和出售周围的不息扩大,除了倚赖自己的出售回款来“造血”之外,对外融资是绿地控股的另一重要资金渠道。

2015-2019年,绿地控股期末融资余额别离为2406.21亿元、2855.64亿元、2760.08亿元、2689.3亿元、2937.43亿元。2019年岁暮,工程案例万科的有息负债余额还不到2600亿元,但其签约周围超过6300亿元,绿地控股还不到3900亿元。

借贷周围攀升意味着公司负债率走高。剔除预收账款后,2019年,绿地控股的负债率维持在历史高位的82.81%,与2015年最高时的85.07%相比几乎异国清晰降低。

在2019年营收超千亿的A股上市房企中,绿地控股是唯逐一家剔除预收账款后资产负债率依旧超过80%的房企,而且,2019年的资产负债率已经是公司2015年借壳上市以来的最矮程度了。

对于投资者更为看中的净负债率,绿地控股近几年来固然有所降低,但依旧在一线龙头中领先。根据Wind统计,2015-2019年,公司的净负债率别离为273.99%、288.12%、215.03%、176.33%和155.6%。

在A股上市房企中,2019年营收过千亿的房企,仅有一家不息五年净负债率都在100%以上,就是绿地控股。即便将周围扩大,在2019年营收超过600亿元的12家房企中,也不过有四家房企不息五年的净负债率都超过了100%,绿地控股无疑是周围最大的一家。

实际上,在一线龙头房企中,只有以激进著称的恒大和融创的净负债率相对较高,但近几年来也一向采取了降负债的策略。绿地控股并不以激进见长,但公司的净负债率却能与之相挑并论,其负债周围由此可见一斑。

绿地控股不光仅是有息负债周围重大,短期负债占比同样高企。2015-2019年岁暮,绿地控股的短期借款(短期借款及一年内到期的非起伏负债)相符计别离为659.89亿元、955.38亿元、933.43亿元、937.94亿元、1165.69亿元,周围破千亿、占比已挨近40%。

短期借款即使占比较高,倘若有有余的现金予以隐瞒,那么公司也许不必过于不安起伏性题目。绿地控股的题目在于,其货币现金无法隐瞒短期借款。

2015-2019年岁暮,绿地控股的货币资金别离为438.09亿元、626.83亿元、753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元,货币资金的周围远不敷短期负债。

固然绿地控股还有超过百亿元的交易性金融资产和片面理财资金,但公司货币资金中行使受限的货币资金也达到102亿元,两者相较,并不会给公司新添太众可用现金。

绿地控股的负债周围固然有所添长,但并未表现大幅度增补的势头,这得好于公司出售周围的扩大和相对安详的回款。不过在2019年,这栽赓续添长的势头几乎凝滞了。

2019年,绿地控股房地产业务实现相符同出售金额3880亿元,与上一年的3875亿元相比几乎异国添长。在此之前的2015-2018年,绿地控股别离实现相符同出售2301亿元、2550亿元、3065亿元和3875亿元,2016-2018年的相符同出售添速都超过了两位数。

2018年26%的添速刚刚创下新高,转眼出售就几乎凝滞了。出售放缓的同时,绿地控股也异国升迁回款质量。2016-2019年,公司的出售回款率别离为79.41%、79.97%、76.59%和77.58%。清淡房企的回款率在80%旁边,一线龙头房企中的特出者回款率都在90%以上,拥有周围上风的绿地控股再次“铺张”了周围上风。

预收账款添速的下滑就是最好的佐证。2019年岁暮,绿地控股的预收账款为3811.46亿元,同比涨幅略超10%。而在2016-2018年,公司预收账款的添速都超过了40%。

对此,上述负责人外示,公司不息强化主业出售回款,预收款项赓续稳步升迁。

2020年一季度也异国太众转折。绿地控股的简报表现,2020年1-3月,公司实现相符同出售面积424.9万平方米,比2019年同期缩短29.1%;实现相符同出售金额505.01亿元,同比缩短27.2%。

根据克而瑞统计,2020年1-4月,绿地控股实现相符同出售708亿元,较上一年同期依旧降低超过25%,这一降幅是房企排名前10中最大的。2020年1-4月,房企出售10强累计出售添速在-10%旁边。

房企的重要资金来源一是出售回款一是对外借贷。

2019年最先,绿地控股的相符同出售添速清晰放缓,回款率也异国得到升迁,公司有息负债尤其是短期借款的添长就不敷为奇了。

在评级机构早前下调绿地控股评级时,债务义务赓续添重是一大因素,而现在这一题目并未有清晰首色,且绿地控股的另一因素往库存压力较大则进一步添重。

截至2019年岁暮,公司存货中的开发产品已经突破1500亿元,在本轮往库存过程中,绿地控股沉重的库存压力看不见改善的迹象。

存货往化难

2019年岁暮,绿地控股的存货周围达到了6699.12亿元。固然业务涉及地产、基建等众个周围,绿地控股的存货基本以土地和房产为主,即开发成本和开发产品。

近6700亿元的存货周围着实不少。在A股上市公司中,仅有万科的存货周围众于绿地控股。即使是放大到中国香港和腹地两个资本市场,绿地控股的存货周围也能跻身前四。

遵命第三方的统计,2019年,绿地控股的签约出售周围在走业内排到了第六,因此拥有较高的存货周围也算平常。而且,从永远来看,绿地控股的存货周围涨幅并不算太快。

2015-2019年岁暮,绿地控股的存货别离为3970.61亿元、4845.33亿元、5146.83亿元、5954.97亿元和6699.12亿元,4年时间涨幅不到70%,而同期一线龙头房企存货翻倍已经是“约束”的外现了,涨幅数倍亦习以为常。

在2015年借壳上市时,异国任何一家上市房企的存货能超越绿地控股,公司的存货周围已经是走业第一了。

绿地控股的存货基本就是房地产业务的存货。在2015年房企最先的往库存出售高潮中,凭借着先期的存货上风,绿地控股随后几年本答取得不错的出售收获。原形并非这样,从首先看,绿地控股逆而失踪队了。

根据克而瑞数据,2015年,绿地控股能排到走业第三,2019年已经失踪至第六了。倘若遵命公司公布的实际签约出售,2015年,绿地控股2301亿元能够更近一步升至走业第二,与榜首万科约2600亿元的出售周围相差不大。

现在,绿地控股2019年的出售周围只是榜首周围的一半旁边了,先期的存货上风并异国转化为后期的出售上风。即便与万科签约出售相比,绿地控股也仅是其60%旁边,与当初的并驾齐驱不能同日而语。

出售周围清晰最先落后的首先就是开发项方针积压。2019年岁暮,绿地控股存货中的开发产品为1556.08亿元。

2015-2019年岁暮,绿地控股的开发产品周围别离为490.11亿元、937.34亿元、1075.28亿元、1251.55亿元和1556.08亿元,一块儿攀升,五年时间涨幅达到了2.17倍。

2015年,绿地控股开发制品占以前相符同出售的20%出头,2019年这一比例超过了40%。行为对比,万科2019年签约出售超过6300亿元,以前的落成开发产品仅有660.34亿元,占比略超10%。

2019年岁暮,开发产品超千亿的龙头房企有两家,恒大的可供出售物业达到1290.73亿元,但同时公司全年出售超过6000亿元,占比相等于绿地控股2015年的程度。此外,恒大的发展中物业挨近1.2万亿元,远超绿地控股。

对此,上述负责人外示,近几年,公司周围、效好等指标均稳步较快发展,开发产品周围等指标也响答添长;公司片面商办产品采取先造就后出售的模式,因此开发产品占比相对较高(包括片面商办项现在存在当局一按期限矜持请求的因素)。

此外,绿地控股“利润总额对投资利润和公允价值转折利润倚赖大”的题目也异国得到根本解决。2015年和2016年,绿地控股投资利润别离为44.73亿元和59.77亿元,占利润总额的比例别离为42.3%和41.39%;2017-2019年别离为42.87亿元、29.83亿元和88.64亿元,占比为22.26%、12.29%和28.97%。

并且,绿地控股的投资利润并非重要来自联营相符营企业的贡献,而是转让股权带来的投资利润或者由于转让股权而带来的公允价值转折所致。

以2019年为例,在绿地控股88.64亿元的投资利润中,对联营企业和相符营企业的投资利润为19.53亿元,在此之前绿地控股的这一利润鲜有超过10亿元的外现。

投资利润的大头来自其他方面,2019年,绿地控股因取得一家公司限制权,按公允价值重新计量原持有股权产生投资利润21.07亿元;转让一项现在获得投资利润27.15亿元;金融板块处置交易性金融资产及其他债权投资带来利润16.28亿元。

除了上述投资利润中的公允价值,交易性金融资产公允价值转折为绿地控股带来利润24.48亿元,并贡献了22.36亿元的公允价值转折净利润,这两项公允价值转折不贡献任何现金流,却为绿地控股带来了43.43亿元的账面盈余,占到了公司业务利润的近14%。

在时隔众年重启发走公司债之时,绿地控股也许必要一份时兴的盈余报外来为募资挑供数字声援。

 
 

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